Haku

Haluamme auttaa sinua löytämään juuri etsimäsi talon Le Marchesta mahdollisimman edullisesti ja mukavasti. Siksi sovimme talonäytöt aina etukäteen (puhelimella tai sähköpostitse). Ajan ja vaivan säästämiseksi järjestämme heti tapaamisen alkuun alustavan keskustelutuokion. Se antaa meille selkeämmän kuvan siitä, minkälaista taloa olet etsimässä ja siten voimme keskittyä juuri sinua kiinnostaviin kiinteistöihin. Kun ihmisillä on yleensä tapana muuttaa mieltään kun he aloittavat talonetsinnän vakavissaan, me olemme tarvittaessa valmiita joustamaan. Mikäli Le Marchen alue on sinulle jo etukäteen tuttu ja sinulla on mielessä jokin tietty alue, kerro siitä meille. On joka tapauksessa hyvä varata katseluun kaksi kokonaista päivää, jotta sinulle jää aikaa tutustua myös Marchen seutuun. Kukapa tietää - ehkäpä löydät juuri etsimäsi talon tai kiinteistön. Voimme järjestää tarvittaessa hotellimajoituksen.

Back to the top

Kauppa

Jos löydät talon tai kiinteistön, jonka haluat lopulta ostaa, merkitsee se kauppaprosessin alkamista. Se on sama Marchessa, Italiassa aivan kuten muuallakin maailmassa, muutamaa yksityiskohtaa lukuun ottamatta.

Ensimmäinen vaihe

Olet löytänyt etsimäsi kiinteistön ja ilmoittanut meille. Nyt sinun tulee valmistautua täyttämään esisopimuksen ehdot, niin kutsuttu "Compromesso" (=Contratto Preliminare), joka on laillisesti sitova niin myyjän kuin ostajankin kannalta. Compromesso on yksityinen sopimus sinun eli ostajan ja kiinteistön omistajan eli myyjän välillä, jolla allekirjoitettuna on laki takanaan. Tässä vaiheessa pitää yleensä maksaa 20% sovitusta hinnasta talon omistajalle. Jos olet tässä vaiheessa jo poistunut maasta, on mahdollista lähettää allekirjoitettu sopimus faksilla ja suorittaa maksu maksumääräyksenä. Kun molemmat osapuolet, toisin sanoen ostaja ja myyjä, ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja kiinteistön omistaja on hyväksynyt esisopimuksen ehdoissa sovitun maksun, ovat he siitä lähtien oikeudellisesti tämän sopimuksen sitomia. Et voi perääntyä sopimuksesta, eikä kiinteistöä myöskään voida myydä toiselle henkilölle. Kiinteistön hintaa ei enää voida muuttaa ja sovittu hinta on maksettava. Jos kaikesta huolimatta haluat peruuttaa kaupan tässä vaiheessa, menetät maksamasi 20% käsirahan. Jos kiinteistön omistaja peruu kaupan, joutuu hän puolestaan maksamaan summan kaksinkertaisena ostajalle. Tätä kutsutaan nimellä "Caparra confirmatoria". Tästä syystä on tärkeää, että "Caparra confirmatoria" mainitaan esisopimuksessa, muuten rangaistusmaksu ei ole voimassa. Ennen esisopimuksen allekirjoittamista me tarkistamme, että kiinteistö on vapaa veloista ja että se ei ole velkakirjaan kiinnitetty eikä mukana missään epäsuotuisassa kaavoitussuunnitelmassa. Mikäli et halua matkustaa Le Marcheen, Italiaan esisopimusta allekirjoittamaan, voidaan sopimus saattaa päätökseen faksilla lähettämällä. Tällaisissa tapauksissa sopimus ei ole laillisesti sitova ennen kuin 20% käsiraha on siirretty myyjän pankkitilille. Italian lain mukaan meidän välityspalkkiomme lankeaa maksettavaksi kun esisopimus on allekirjoitettu.

Kauppatarjouksesta:

Ostettaessa taloa Italiassa, on paras noudattaa Italian lakijärjestelmää. Mikäli et tee niin, vaan esimerkiksi kauppaa nopeuttaaksesi tarjoat käsirahaa etukäteen, voit myöhemmin joutua todellisiin vaikeuksiin. Tästä syystä me noudatamme aina virallista ja laillista menettelytapaa, saattamalla ensin esisopimus eli "Compromesso" tai "Contratto Preliminare" päätökseen ja sitten atto notarile. Me tutkimme aina tarkasti talojen kunnon ja toimimme yhteistyössä paikallisten kuntotarkastajien kanssa. Mikäli tämän lisäksi haluat teettää kiinteistön kuntokartoituksen ennen esisopimusta, omat kuntotarkastajamme voivat suorittaa virallisen ja riippumattoman kuntotarkastuksen, joka maksaa 500 - 750 euroa. Luonnollisesti voit tilata kuntotarkastuksen myös itse.

Toinen vaihe

Aika esisopimuksen ja kauppakirjan vahvistamiseen notaarin edessä (atto notarile) välillä kuluu kiinteistöön, käyttö- ja hallintaoikeuteen, raja-asioihin ja etuosto-oikeuteen liittyvien asiakirjojen ja todistusten hankkimiseen. On erittäin tärkeää tarkistaa, mikäli jollain naapureilla, jotka ovat kokopäiväisiä maanviljelijöitä, on oikeus ostaa kiinteistö. Jos näin on, he voivat tehdä sen edullisemmalla, virallisella hinnalla. Tällaisella henkilöllä on oikeus kokonainen vuosi kauppakirjan vahvistamisen jälkeen ostaa kiinteistö viralliseen hintaan, paitsi jos hän on nimenomaan luopunut tästä oikeudestaan notaarin vahvistamalla asiakirjalla. Palveluihimme kuuluu juuri tuollaisten kirjallisten poikkeuslupien laatiminen. Sitten kun lailliset asiakirjat on laadittu, on vuorossa seuraava vaihe eli kauppakirjan vahvistaminen notaarin edessä.
Tämä tapahtuu yleensä yksi tai kaksi kuukautta esisopimuksen allekirjoittamisesta. Notaari on laillisesti sitoutunut tarkistamaan kaikkien kiinteistön asiakirjojen paikkansapitävyyden ja täydellisyyden. Sinulle tiedotetaan notaarin tapaamisesta hyvissä ajoin, jotta ehdit tehdä kaikki tarvittavat matkajärjestelyt. Varsinainen notaarin asiakirjan allekirjoittaminen voi kestää kahdesta kolmeen tuntia. Tulet tarvitsemaan niin kutsutun "Codice Fiscalen" (eräänlainen veronumero), jonka me voimme järjestää helposti, mikäli lähetät meille valtuutuksen (jonka voit ladata tästä) ja kopion henkilötodistuksestasi. Jos et halua tulla henkilökohtaisesti tai haluat välttää matkan, sinulla on kolme vaihtoehtoa:

• Voit valtuuttaa toisen henkilön edustamaan sinua virallisesti ja allekirjoittamaan sopimuksen puolestasi.
• Voit valtuuttaa meidät edustamaan sinua ja allekirjoittamaan sopimus.

• Kaikkien kiinteistön ostajien tulee olla paikalla
• Useamman ostajan ollessa kyseessä riittää kun yksi on paikalla, kunhan muut ostajat ovat valtuuttaneet hänet edustamaan myös heitä.
• Yksikään ostajista ei ole paikalla, vaan on valtuutettu kolmas osapuoli allekirjoittamaan sopimus.

• maksetaan loput 80% kiinteistön sovitusta kauppahinnasta
• maksetaan kiinteistökaupan lakikulut
• maksetaan kiinteistövero
• sopimus allekirjoitetaan henkilökohtaisesti tai ostajan valtuuttaman henkilön avulla

Kun kauppakirja on allekirjoitettu, se palautuu yleensä notaarille kolmen viikon sisällä kierrettyään Italian valtion byrokratian koukerot. Tällöin saat oman kopiosi kauppakirjasta, joka mainitsee sinut kiinteistön uutena omistajana. Muut kopiot säilytetään Kiinteistörekisterissä ja Notaarilla. Vihdoin talo on sitten sinun!

Back to the top

Laki

Oma asianajajamme Dott. essa E. Ferrarini kirjoittaa ja tarkastaa kaikki yksityiset lakisopimuksemme. Usein ilmenee erityisiä lakikysymyksiä, kuten esimerkiksi, voiko vaimo ostaa kiinteistön itsenäisesti tai perintökysymykset. Mikäli me tai notaari emme kykene vastaamaan lakia koskeviin kysymyksiin, voimme järjestää tapaamisen lakimiehemme kanssa, joka on asiantuntija tällä alalla. Voimme järjestää tapaamisen myös veroneuvojan kanssa, jos haluat tietää enemmän verotuksesta tai jos haluat perustaa yrityksen Le Marcheen, Italiaan. Hän osaa kertoa mm. haettavissa olevista Euroopan Unionin tuista.

Back to the top

Verot

Italian verojärjestelmä on jokseenkin monimutkainen. On mahdotonta selittää sitä tässä yksityiskohtaisesti, koska se sisältää liian paljon poikkeuksia, erikoistapauksia jne. Me olemme kuitenkin siihen perehtyneet ja neuvoisimme sinua seuraamaan edullisimpia vaihtoehtoja.
Kiinteistövero:
Italiassa kiinteistökauppoja tehtäessä ainoastaan ostaja (ei myyjä) maksaa kiinteistöveron: Kiinteistöveron suuruus on noin 18% haja-asutusalueilla sijaitsevista kiinteistöistä ja noin 10%-11% kaupungeissa sijaitsevista kiinteistöistä. Tämä vero lasketaan talon ilmoitetun myyntihinnan mukaan ja voidaan laskea jopa 3-4% mukaan, mikäli talo rekisteröinnin mukaan osoittautuu ensimmäiseksi asunnoksesi Italiassa ollessasi täällä vakituisesti kirjoilla. Vero lasketaan notaarin kauppakirjassa ilmoitetun virallisen myyntihinnan mukaan. Ilmoitetun hinnan tulisi vastata ainakin kiinteistörekisterin (jos sellainen on olemassa) arvoa, joka tavallisesti (mutta ei aina) on noin 30-50% markkina-arvosta. On tärkeää mainita tässä yhteydessä, että naapureilla voi olla etuosto-oikeus (oikeus kieltäytyä ensimmäisenä) haluamaasi kiinteistöön. Mikäli emme ole poistaneet tätä ehtoa ennen kuin ostat kiinteistön, sitä voidaan soveltaa vuoden sisällä. On esimerkiksi tapahtunut, että henkilö on ostanut talon suoraan maanviljelijältä säästääkseen välityspalkkion ja menettänyt sekä talon että paljon rahaa, koska naapuri on käyttänyt kyseistä etuosto-oikeuttaan.

Back to the top

Notaarin kulut

Italian lain mukaan myyjä voi valita notaarin. Notaarin kulut riippuvat kiinteistön virallisesta myyntihinnasta. Yleensä kanssamme yhteistyössä toimivan notaarin kulut ovat noin 1250 euroa, harvoin ylittäen 1600 euroa. Kiinteistön maksamattomien kiinnelainojen tarkistaminen maksaa 100-150 euroa, riippuen omistajien määrästä.

Back to the top

Välityspalkkio

Haluamme huomauttaa, että aloittaessamme yhteistyön kiinteistön haussa, oletamme sinun automaattisesti hyväksyvän välityspalkkiomme. Välityspalkkiomme ovat seuraavat:

(Sekä 20% ALV)

Välityspalkkiomme sisältää välityskulut, konsultointikulut sekä seuraavien palvelujen kulut: veronumerohakemus ("codice fiscale"), pankkitilin avaaminen, vesi- ja sähkösopimusten tekeminen, esisopimuksen (contratto preliminare) ja lakimiehen kirjeen käännöskulut, kiinteistörekisteriotteiden kopiokulut, "Estratto Destinazione Urbanistican" kulut, kaikki muut notaarin asiakirjaan liittyvät paperityöt sekä matkakulut Keski-Italiassa, kiinteistön aikaisempaan omistajuuteen liittyvien tiedusteluiden mahdollisesti aiheuttamat kulut sekä kaikki muut kulut, jotka lain mukaan ovat laskutettavissa, kuten tavalliset matkakulut, posti- ja puhelinkulut. Joissakin tapauksissa, missä sopimukseen ei ole päästy, vaadimme maksun peittämään osan kulukorvauksistamme. Palkkiomme ei sisällä mitään tutkimuskuluja.

Back to the top

Restaurointi

Jos haluat aloittaa kiinteistössäsi restaurointi- tai kunnostustyöt, siinäkin voimme olla avuksi. Usein ihmiset kysyvät kunnostustöiden kustannuksia. Siihen on hyvin vaikea vastata ennen kuin piirustukset ovat saatavilla. Yleensä ottaen paikallisten rakennusmiesten työn laatu on erinomaista. He tuntevat vanhojen rakennusten restaurointiin liittyvät ongelmat ja osaavat käyttää taitoa ja tekniikkaa, jotka ovat ainutlaatuisia tässä osassa maapalloa. He tulevat yleensä myös halvemmiksi kuin vastaavat kollegansa muissa Euroopan maissa. Voimme hankkia kunnostustöiden kustannusarvioita; veloitamme tästä palvelusta 400 - 800 euroa. Ostettuasi talon, voit palkata meidät valvomaan sen kunnostustöitä. Palveluihimme kuuluu kustannusarvioiden hankinta, rakennuslupien hankinta, asiakirjojen kääntäminen, kunnostustöiden edistymisraporttien lähettäminen sinulle (mukaan lukien valokuvat), urakoitsijan valvonta sekä mikä tahansa asiaan liittyvä. Palkkiomme on 10% restaurointikuluista. Rakennussopimuskulut ovat erikseen. Seuraava esimerkki antaa sinulle kuvan siitä, miten jopa raunio ilman vettä, sähköä tai kulkutietä voidaan muuttaa menestyksellisesti ihastuttavaksi taloksi.